토지를 보는 안목 “지목” 토지 지목 투자자 관점 접근 방법 이것이 토지 실수요자가 아닌 투자자 입장에서의 가치 판단 기준한국의 지명 28개를 개별법 적용과 개발 허가 필요 여부로 재분류해 보겠습니다.개별법에 따라 농지, 산지, 초지로서 개발허가의 필요성에 따라 원형지지 5개와 조성지지 6개로 구분하여 알아두면 토지가치 판단의 중요한 기준이 됩니다.그리고 마지막으로 땅의 지목별로 가치 판단 기준을 세워보겠습니다.토지의 가치를 판단할 때 우리는 ‘토지이용계획 확인원’을 반드시 체크합니다. 이 서류에서 가장 먼저 보이는 것이 머리 부분의 지목입니다.토지 지정 종류 28개에 대해서는 간단히 알아보겠습니다. 지목을 볼 때 핵심은 이 땅의 가치 판단이 바로 떠올라야 한다는 것인데, 토지 투자 관점에서 토지 지목을 보고 어떻게 가치 평가를 해야 올바른 투자가 되는지 짚어봅니다. 땅의 지목을 보면 어떤 것이 떠오르나요?논이네, 밭이네… 또는 ‘부지라서 건축물이 있구나’라는 것은 알고 계시죠?그것보다 토지의 지정은 토지의 쓰임새, 토지의 능력으로 접근하는 것이 토지를 보는 눈입니다.지목은 땅의 쓰임새 그리고 땅의 능력우리가 이야기하고 있는 개인 정보에는 무엇이 있습니까?주소, 주민 등록 번호, 이름, 성별, 키, 체중 등이 있죠?이렇게 땅을 지정하기 위해서는 공간 정보 관리 법 제2조에 근거한 소재지, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표의 6개로 표현합니다.이렇게 땅을 표시하는 것 중의 하나가 “지목”입니다.한국 땅은 공간 정보 관리 법 제67조에 의거 28의 지목에 구분하고 지적 공부에 등록·관리하고 있습니다.현재의 땅을 어떻게 사용하고 있는지, 주된 용도로 구분한다 땅의 종류입니다.현재의 지적에 맞게 써야 한다는 용도 규제 개념이 아니다.규정에 의해서 토지 용도를 다르게 사용 절차를 거치면 현재 사용하고 있는 용도가 바뀌고 지목 변경도 가능하게 된다.토지 지정을 확인할 수 있는 서류토지지정 확인 가능한 서류 4종 토지이용계획 확인원(온라인 “토지e음” 사이트에서 확인) 토지대장과 지적도(번지수가 “산”으로 시작하는 것은 임야대장과 임야도로 확인) 등기사항 전부증명서(토지등기부등본) 토지지정 가치판단 원칙농업 목적의 농부가 아닌 한 토지 투자의 관점에서 토지의 지목 종류에 가치를 판단하는 중요한 포인트는 단 하나 이 토지에 현재 상태로 바로 건축이 가능한지 여부입니다.토지 지정 가치 판단 원칙그렇다면 건축이 가능하려면?위 28개 중 원형지 지목(앞·답·과·목·림)의 경우에는 사전에 토지전용허가와 개발행위허가를 통해 건축 가능한 상태로 만드는 절차가 필요합니다. 다만, 그 밖의 조성지를 지정하는 경우는, 토지 전용 허가나 개발 행위 허가 없이도 곧바로 건축 가능합니다.이때 토지의 형질변경(성토, 절토, 정지, 포장, 매립) 공사는 사전허가 여부와 관계가 없습니다. 실질적으로 건축이 가능하도록 평탄화가 어느 정도 이루어지고 있느냐에 따라 기초공사가 필요하다는 것입니다. 허가는 허가이고 공사는 공사입니다.토지전용허가, 개발행위허가와 토지조성(형질변경) 등 사전에 건축이 가능한 상태로 해야 건축이 가능하다면 그만큼 비용을 반영해 가치가 평가되어야 합니다. 이렇게 하면 추가로 비용이 듭니다만, 어느 것이 좋은 땅인지 느낌이 들지요?예를 들어 밭에는 건물을 다시 지을 수 없습니다. 아예 건축허가가 나지 않아요. 그러나 지목이 ‘대’인 토지에는 건축허가나 신고만 하면 바로 건축이 가능합니다. 지목이 ‘앞’보다 ‘대’가 높은 이유는 이것입니다.이렇게 지목이 건축 가능한지를 결정하기 때문에 지목에 따라서 가치가 높아지고 가격을 높게 부를 수 있는 거죠. 따라서 토지의 지목은 토지의 용도이면서도 토지의 능력이라는 것입니다. 토지 지정 구분 농지 vs 산지 vs 초지 원형지 vs 조성지토지 지목 28개는 다시 그룹으로 분류해서 알아두는 것도 토지 투자를 효율적으로 접근하는 방법입니다.토지 지정 28개토지 지정 28개전.답.과.목 / 임.광.염.대 / 장*학.차*주 / 창.도 .철 .제 / 하늘* . 구 . 유 . 양 / 수 . 공 . 체 . 원 * / 종 , 절 , 묘 , 잡 (총 28 개의 지목 ) * 표시 : 지적도 , 임야도에서는 토지의 지목을 한 글자로 표기하되 위의 4 개의 공장 , 주차장 , 하천 , 공원 이외에는 첫 글자를 표기합니다전.답.과.목 / 임.광.염.대 / 장*학.차*주 / 창.도 .철 .제 / 하늘* . 구 . 유 . 양 / 수 . 공 . 체 . 원 * / 종 , 절 , 묘 , 잡 (총 28 개의 지목 ) * 표시 : 지적도 , 임야도에서는 토지의 지목을 한 글자로 표기하되 위의 4 개의 공장 , 주차장 , 하천 , 공원 이외에는 첫 글자를 표기합니다전.답.과.목 / 임.광.염.대 / 장*학.차*주 / 창.도 .철 .제 / 하늘* . 구 . 유 . 양 / 수 . 공 . 체 . 원 * / 종 , 절 , 묘 , 잡 (총 28 개의 지목 ) * 표시 : 지적도 , 임야도에서는 토지의 지목을 한 글자로 표기하되 위의 4 개의 공장 , 주차장 , 하천 , 공원 이외에는 첫 글자를 표기합니다농지 vs 산지 vs 초지 토지 지목 28개 중 지목에 따라 농지, 산지, 초지로 구분할 수 있지만 앞으로 개발(건축)이 필요한 경우 각각 개별법에 따라 절차와 비용이 다르기 때문에 서로 구분하여 알아두는 실익이 있습니다.지목으로 보는 개별법에 의한 농지·산지·초지 구분농지법상의 농지는? 지목이 논(밭), 논(밭), 과(과수원)의 3개는 기본적으로 농지입니다. 그 외의 지목이 3년간 경작 사실이 입증되면 이것도 농지라고 합니다. 단, 지목이임(산지)은 농지전용허가를 받은 후 경작한 기간이 3년일 때만 농지로 인정됩니다.농지를 감별하는 자세한 방법은 이전 포스팅을 보면 확실합니다. ( )농지와 같이 농지가 아닌 농지와 같이 토지를 구분하는 방법 농지의 구별 방법 농지인지 아닌지 판단할 수 있다? 이제는 딱 보면 안다. 지금까지 막막했다면 이 글을 조만간… blog.naver.com산지 관리 법상 산지는?지목림의 하나인 땅입니다만, 조심해야 할 것은 산지 전용 허가를 받은 뒤 농사를 3년간 해온 것이 입증되는 경우는, 산지에서는 없이 농지 법상 농지로 인정된다는 것입니다.이런 경우는 실제 사용 상황에 의해서 산지를 농지(논·논·과)에 지정 변경 신청 시 변경 가능하게 됩니다.초지 법상의 초지는?지목이 나무인 땅 하나입니다.그런데 토지 이용 계획 확인원을 보았을 때 다른 법률에 의한 용도 지역.지구 등에 “<초지 법>”라는 언급이 없으면 초지 법 적용을 받지 않는다는 것도 알아 두면 좋을 것입니다.지목이 “목”인데, 초지 법 적용을 받지 않는 이런 경우는 속칭”대박”입니다.건축 때문에 사전 허가 없이 바로 건축 허가와 신고를 통해서 건축과 지목 변경할 수이기 때문입니다.원형지 vs 조성지 토지 지목 28개 중 원형지와 조성지를 구분해야 하는 실익은 토지전용허가 및 개발행위허가가 필요한지 여부입니다.지목으로 보는 개발행위허가 대상 여부에 따른 원형지 조성 지구분원형지의 지목은? 원형지는 개발행위를 하지 않은 상태 그대로의 땅이기 때문에 건축을 위해서는 사전에 개발행위 허가가 필요한 토지형태입니다. 지목은 앞, 답, 과, 나무, 숲 5개가 여기에 해당합니다. 다만 위와 같이 목장용지가 ‘초지법’의 적용을 받지 않는 경우는 원형지가 아닌 조성지로 간주한다는 점도 기억해 주시기 바랍니다.조성지의 지명은?원형지 5종 이외의 지목으로 개발행위 허가 없이 바로 건축 가능한 토지입니다. 토지 투자로서 관심을 가져야 할 조성지는, 건축 준비가 되어 있는 「대, 공장, 창고, 잡종지, 주유소, 주차장」의 6개 정도입니다.토지 투자의 관점에서 28개의 토지를 어떤 관점에서 분석해야 하는지에 대해 한 번쯤은 반복적으로 정리해 보았습니다.토지의 가치를 판단하는 기준은 여러 가지가 있습니다. 이 중에서 중요한 것이 땅의 지목인데, 땅의 지목만 본다는 가정하에 땅의 가치를 평가하는 나만의 기준을 세워두세요. 그래야 지지 않는 토지 투자를 할 수 있습니다.본 포스팅의 내용은 단순 참고용 입니다.아무런 대가 없이 제공하는 정보문입니다.대가 없는 상담 요구에는 회신이 거부될 수 있습니다.공감과 이웃추가 부탁드립니다.필자는 다음 포스팅을 준비하러 갑니다.안전하고 행복한 부동산 재테크를 응원합니다.공감과 이웃추가 부탁드립니다.필자는 다음 포스팅을 준비하러 갑니다.안전하고 행복한 부동산 재테크를 응원합니다.신바람 에이전시 소개, SNS 채널(블로그, 인스타, 홈페이지, 유튜브) 부동산 전문 콘텐츠 크리에이터 신바람 에이전시를 셀프 소개해 봅시다 신바람 에이전시? 에이전시라고…blog.naver.com신바람 에이전시가 궁금하다면 배너 링크 클릭 ↑ 인스타, 홈페이지, 유튜브 소통 채널에서도 만나요.
